Dolda fel

Det här med dolda fel har de flesta hört talas om, men det finns många missförstånd. Så vad är egentligen ett dolt fel? Här rätar vi ut de vanligaste frågetecknen kring dolda fel vid husköp. För att ett fel ska räknas som ett dolt fel ska det uppfylla fem kriterier:

Felet måste ha funnits vid köptillfället

Felet ska ha alltså ha funnits i bostaden redan när du köpte den, men inte gått att upptäcka ens vid en noggrann besiktning. Det gäller förstås oavsett vilken typ av fel det gäller – avlopp, badrum, elinstallationer, ventilation eller något annat.

När du köper en bostad har du så kallad undersökningsplikt. Undersökningsplikten är långtgående och lägger stort ansvar på dig, och för att ett fel ska räknas som dolt måste du ha uppfyllt din undersökningsplikt.

Felet ska inte ha varit upptäckbart

De flesta väljer att anlita en expert som besiktigar bostaden. Notera dock att du inte uppfyller undersökningsplikten enbart genom att anlita någon som besiktigar bostaden åt dig. En vanlig överlåtelsebesiktning täcker inte in allt, och du måste själv engagera dig och undersöka allt du kan för att din undersökningsplikt ska anses uppfylld den dagen du anmäler vad du tror är ett dolt fel.

Börja enkelt – spola i kranar och toaletter, titta under mattor och bakom tavlor. Har huset egen brunn? Ta ett vattenprov. Innehåller konstruktionen betong? Fråga efter en radonmätning.

Tänk på att besiktning kan peka ut risker för fel, utan att faktiskt konstatera felet. Då bör du undersöka djupare, om du vill bli helt säker. Överlåtelsebesiktningen kanske pekar på en risk för exempelvis fuktskada eller mögel? Det betyder inte att det verkligen finns en fuktskada, men om det senare visar sig att den finns kommer den högst troligen inte att betraktas som ett dolt fel.

Felet ska inte ha varit förväntat

När man säger att felet inte ska ha varit förväntat, menar man att ett fel som är rimligt i förhållande till bostadens ålder, skick och konstruktion inte kan räknas som dolt även om det inte upptäcktes i en noggrann undersökning.

Felet ska påverka marknadsvärdet

För att du ska kunna få nedsättning av köpeskillingen för ett dolt fel, ska felet vara så allvarligt att det påverkar marknadsvärdet. Inte sällan konstaterar man att felet visserligen är ett dolt fel, men att det inte påverkar värdet nämnvärt.

Bostadens egenskaper avviker från uppgifter som säljaren har lämnat
Säljarens upplysningsplikt då? Faktum är att säljaren inte har någon bindande upplysningsplikt. Men den som säljer en bostad bör upplysa om alla kända brister och skavanker, om inte annat eftersom man aldrig kan bli ersättningsskyldig för ett fel man redovisat i förväg. Länsförsäkringar Fastighetsförmedling rekommenderar alla säljare att upplysa efter bästa förmåga.

Men som köpare måste du ändå uppfylla din undersökningsplikt, det räcker inte att bara ta del av säljarens redogörelse.

Ansvar för dolda fel

Som säljare är du ansvarig för dolda fel i tio år efter överlåtelsen. Om köparen hittar ett fel som bedöms vara ett dolt fel kan du tvingas betala tillbaka en del av köpesumman, och om felet beror på någon typ av försummelse kan du rentav bli skadeståndsskyldig. Om felet är av väsentlig betydelse och anmäls inom ett år, kan köparen kräva att kontraktet hävs. Det innebär att köpet går tillbaka helt.

En dolda fel-försäkring, eller säljaransvarsförsäkring som det egentligen heter, innebär att du mot en engångspremie får en försäkring som täcker eventuella kostnader för dolda fel under hela din tioåriga ansvarsperiod. Försäkringen är en trygghet för båda parter, och innebär också att köparen kan vända sig direkt till försäkringsbolaget med sitt anspråk.

I tjänsten Länsdeklarerat Plus ingår både besiktning och dolda fel-försäkring.