Så säljer du ditt hus - steg för steg

Kategori Fakta
Datum 2019-03-21

1. Värdera din bostad

Innan du säljer din bostad är det viktigt att du vet värdet på huset. Detta för att veta hur mycket pengar du har att investera i ditt nästa boende. Värdet av ditt hus avgörs av olika faktorer, läge och skick av bostaden är några av dessa. Även området och utbud av bostäderna i detta kan ha en påverkan på värdet och priset. Har du inte redan vår kostnadsfria tjänst Värdekollen, så rekommenderar vi att du signar upp dig idag för att få en indikation om värdet av bostaden.

Du kan även vända dig direkt till en mäklare för värdering av din bostad. I de flesta fall är en värdering gratis, och i vissa fall tas en avgift ut för den administrationsavgift som krävs för att ta fram ett dokument som är giltigt för banken vid eventuell försäljning.

2. Välj rätt mäklare för dig

Vid en försäljning är det många saker som ska hållas reda på, värdering, annonsering, visning, kontraktsskrivning och juridik därför kan det vara bra att anlita en mäklare som är utbildad inom detta. Genom att anlita en mäklare i din bostadsaffär får du som säljare en trygghet.

Förtroende och lokal kännedom är två viktiga faktorer när du väljer din mäklare. Meddela din mäklare eventuella villkor för din försäljning, till exempel tillträdesdatum, något som inte kommer ingå i försäljningen osv.

3. Ta fram fakta om huset

Alla dokument som du har om huset, som ritningar, pantbrev, information om servitut och liknande ska plockas fram till mäklaren. Ofta kommer din fastighetsmäklare att ge dig en frågelista att fylla i. Var noga med att fylla i listan så bra som du kan, ju mer information du kan fylla på med desto mer information har din köpare vilket bidrar till en tryggare affär för både dig som säljare, och den som köper din bostad.

Vad ingår i köpet?

När du säljer en fastighet tillämpas Jordabalkens bestämmelser. Jordabalken reglerar vad som skiljer fast egendom – det vill säga fastighetstillbehör och byggnadstillbehör – och därmed tillhör huset – från lös egendom. Exempel på fastighetstillbehör är flaggstång och brevlåda. Byggnadstillbehör kan till exempel vara badrumsskåp och persienner.

Det kan finnas gränsfall om vad som räknas som byggnadstillbehör eller lös egendom. Då ska man komma överens om detta skriftligen. Om du som säljare vill göra undantag för något fast tillbehör så kan detta vara möjligt, men bara om du och köparen är överens och om det står med i kontraktet. Diskutera gärna detta mer ingående med din mäklare.

Dolda fel

Du som säljer ett hus bär ansvaret för alla eventuella dolda fel och kan bli ersättningsskyldig för dessa under tio år efter köpet. 
Det finns tre kriterier för att ett fel ska kunna åberopas som dolt fel:

  • Felet måste ha funnits vid köptillfället.
  • Felet ska inte ha gått att upptäcka vid en noggrann undersökning
  • Felet ska inte varit förväntat utifrån byggnadens ålder, skick och den bifogade informationen som köparen fått.
    För att skydda sig mot denna ersättningsskyldighet tecknar många hussäljare en säljaransvarsförsäkring – även kallad dolda fel-försäkring – där försäkringsbolaget tar över säljarens ersättningsskyldighet. Läs mer om hur du tecknar en sådan försäkring här.

Förbesiktning

Den person som väljer att köpa ditt hus kommer troligen att vilja göra en besiktning med hjälp av en besiktningsman – för att få svart på vitt om bostadens skick. Men det är inte ovanligt att även säljare låter förbesiktiga sitt hus.

Energideklaration

I samband med en husförsäljning behöver du som säljare låta göra en energideklaration. Energideklarationen visar hur mycket energi ditt hus förbrukar och utförs av en oberoende energiexpert. Du kan ofta få förslag på energiexpert från mäklaren, från energirådgivaren i din kommun eller via Boverket. Genom energideklarationen får ditt hus en energiklass, från A till G vilket gör det jämförbart med andra hus.

Om du ännu inte har låtit göra en energideklaration i samband med försäljningen har köparen rätt att beställa en sådan på din bekostnad senast sex månader efter att huset tagits över.

4. Välj rätt marknadsföring

Tillsammans med mäklaren bestämmer du hur och var ditt hus ska marknadsföras. Ofta är det en annons på Hemnet, och på mäklarens egen hemsida och skyltfönster. Även sociala medier har blivit ett vanligt sätt att nå ut till potentiella köpare.

5. Förbered för visningen

Objektsbeskrivning och fotografering

Mäklaren gör en skriftlig beskrivning av ditt hus – en objektsbeskrivning – där också möjligheterna med ditt hus kan presenteras för kommande ägare. Här ska alla uppgifter finnas med – yta, uppvärmning, driftskostnad etc. Om du inte är helt säker på ytas storlek behöver kanske huset mätas upp på nytt. Det ska också tydligt framgå vad som ingår i köpet.

Du måste vara extra noga med att kontrollera att allt som står i objektsbeskrivningen är korrekt. Om något är felaktigt riskerar du i framtiden att bli ersättningsskyldig.

Att bilderna gör rättvisa åt ditt hus är förstås viktigt. Om du säljer ditt hus på vintern kan det också vara bra att ha med någon extra sommarbild som visar trädgården i blom. Detta ser du enkelt till med vår kostnadsfria tjänst Försprång!

Homestyling

Vissa säljare nöjer sig med att göra en noggrannare städning och tvätta sina fönster, andra satsar lite mer och anlitar en homestylist. Fördelen med en homestylist är att de kan se huset med nya ögon och därmed kan se nya vinklar att lyfta fram i huset genom nya typer av möbler, addera belysning eller dekorationer.

Oavsett om du väljer en homestylist eller stylar själv är det alltid bra att plocka bort personliga saker som exempelvis fotografier. Man vill att de som tittar på huset ska kunna tänka sig in att själva leva sitt liv i huset vilket blir svårt när det är för mycket personliga saker på plats.

6. Visning

Tidpunkt

När visningen ska ske bestämmer du tillsammans med en mäklare. Ofta äger den rum under en helg och kanske även ytterligare en kväll under kommande vecka.

Olika typer av visningar

Det finns olika typer av visningar, men en öppen visning är allra vanligast. Den brukar pågå en eller några timmar och det är öppet för alla att komma. Om intresse visas innan visningen kan det även vara aktuellt med en förhandsvisning. I vissa fall är även en föranmälan till visningen ett krav för att komma. Du som säljare av huset kan även begära att din bostad endast ska visas privat.

7. Budgivning

Många bud – eller få

Någon dag efter visningen ringer mäklaren upp de personer som lämnat en intresseanmälan. Om många är intresserade av huset kan det bli fråga om en budgivning. Du kan också ställas inför att behöva acceptera ett bud som känns för lågt. Det är bra om du rustar dig i förväg genom att tänka igenom olika scenarios och till vilket pris som du är redo att sälja ditt hus, även om det skulle vara så att det tråkigt nog blir mindre än du önskar. Det är bra om du och mäklaren kommer överens om ett lägsta pris innan huset läggs ut. Däremot behöver mäklaren informera dig om samtliga bud, även om budet är lägre än det du är redo att acceptera.

Ett bud brukar lämnas över telefon, via mejl eller sms och spekulanten höjer sitt bud med valfritt belopp. Under budgivningens gång ska alla spekulanter löpande informeras om nya inkomna bud.

Notera att buden inte är bindande förrän kontraktet är påskrivet.

Vinnande bud

I de flesta fall är det den som lagt det högsta budet som vinner affären – men inte alltid. Ytterst är det du som säljer som bestämmer vem som får köpa huset.

Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren notera budgivare, bud, villkor och tidpunkt för bud i en förteckning som både säljare och köpare får senast på tillträdesdagen.

8. Skriv kontrakt

Kontraktsskrivningen sker oftast på mäklarens kontor. Först när kontraktet är påskrivet är affären klar. Se till att du har en klar bild över vad som ingår i försäljningen innan du skriver på.

I samband med kontraktsskrivningen avtalar du med köparen om tillträdesdag – om detta inte redan är gjort.

Villkor i kontraktet

I kontraktets villkor kan du och köparen skriva in andra förbehåll såsom köparens egna försäljning av bostad eller att lån ska beviljas.

Handpenning betalas

Efter det att kontraktsskrivningen tecknats betalar köparen en handpenning, som oftast är 10 procent av köpeskillingen.

Huset betalas och överlåts

Överlåtelsen av bostaden sker ofta på köparens bank. NI går igenom kontraktet en sista gång och om allt är korrekt överförs köpeskillingen till säljarens konto. Köpebrevet undertecknas och bevittnas. Samtliga nycklar och dokument som tillhör huset lämnas till den nya lyckliga ägaren.

Denna guide är baserad på Hemnets matnyttiga säljguide. För mer guider, gå gärna in på Hemnet