Dolda fel

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt motsvarande köparens undersökningsplikt. Säljaren får dock inte medvetet undanhålla betydande information eller utnyttja köparens okunskap om ett visst förhållande. I regel ligger det också i säljarens intresse att upplysa köparen om fel eller symtom på fel som han eller hon känner till. Det som redovisas av säljaren innan köpet kan nämligen normalt inte åberopas som fel av köparen längre fram.   

När det gäller bostadsrätter har säljaren en skyldighet att informera köparen om väsentliga förhållanden som säljaren måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om.

Normalt sett överlåts bostadsrätter i ”befintligt skick”. För att bostadsrätten ska anses felaktig krävs då att den är i väsentligt sämre skick än vad köparen kunde förvänta sig med hänsyn till priset och övriga omständigheter. Väsentlighetskravet innebär att för att bostadsrätten ska anses vara felaktig så måste bostadsrättens pris stå i uppenbart missförhållande till dess värde i felaktigt skick. Vad felet kostar att åtgärda måste alltså ställas i relation till hela köpeskillingen. Mindre fel kan sällan anses ha påverkat marknadsvärdet och kan då inte heller utgöra fel som säljaren ansvarar för. Att bostadsrätten överlåts i befintligt skick kan alltså beskrivas som en form av ansvarsbegränsning för säljarens del.

Vid en fastighetsförsäljning ansvarar säljaren för dolda fel i tio år, medan säljaren efter en bostadsrättsförsäljning kan hållas ansvarig för fel i två år efter tillträdet.  

Om köparen upptäcker ett fel som säljaren ansvarar för så kan köparen ha rätt att få tillbaka en del av köpeskillingen eller, om felet är av väsentlig betydelse, ha rätt att häva köpet. Köparen kan också ha rätt till skadestånd om han eller hon drabbas av ytterligare kostnader till följd av felet.

Genom vår tjänst Länsdeklarerat Plus kan du som säljer ditt hus teckna en försäkring som täcker eventuella kostnader för dolda fel under hela din tioåriga ansvarsperiod. Försäkringen är en trygghet för båda parter, och innebär också att köparen kan vända sig direkt till försäkringsbolaget med sitt anspråk.

Om du upptäcker ett fel i din nya bostad som du tycker att säljaren ansvarar för så behöver du meddela säljaren detta (reklamera). Reklamation måste ske inom skälig tid från det att du märkt eller borde ha märkt felet.

Det finns inga egentliga formkrav för en reklamation, men det behöver framgå att det är fråga om en reklamation och att du har upptäckt något som du tycker att säljaren skulle kunna ansvara för. Av bevisskäl bör reklamation ske skriftligen. 

Om säljaren har tecknat Länsförsäkringars säljaransvarsförsäkring kan du som köpare göra en skadeanmälan direkt till Länsförsäkringar.

Mäklaren ansvarar inte för bostadens skick eller eventuella fel och brister i den. Mäklaren ska dock se till att spekulanter och köpare får information om sådant som kan vara viktigt för dem. Det kan exempelvis handla om fel som mäklaren känner till eller har anledning att misstänka. Mäklaren ska även informera köparen om dennes undersökningsplikt.

Om ett fel upptäcks så får mäklaren inte ta ställning till vem som ansvarar för det eftersom mäklaren ska vara opartisk. Mäklaren kan däremot allmänt redogöra för felreglerna och förklara vad parterna behöver ta ställning till för att själva kunna bedöma om det är ett fel som säljaren ansvarar för eller inte

När det gäller ansvaret för bostadens skick så råder avtalsfrihet och parterna kan därför alltid avtala om en annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. Ett exempel på detta är när säljaren friskriver sig från ansvaret för bostadens skick, generellt eller beträffande viss funktion. Det innebär att köparen saknar möjlighet till ersättning om köparen senare upptäcker fel eller brister. En friskrivning medför därför ofta att köpeskillingen blir lägre.